Disagio als sofort abziehbare Werbungskosten

Aus steuerlicher Sicht gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen selbst bewohnten und vermieteten Immobilien. Bei vermieteten Immobilien besteht die Möglichkeit, die Schuldzinsen, die für ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie gezahlt werden, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend zu machen. Doch was ist, wenn bei einem Hypothekendarlehen ein Disagio vereinbart wurde? Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 16. Oktober 2014, Az. 4 K 1265/13) musste nun entscheiden, unter welchen Voraussetzungen das Disagio als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen ist.

Streitfrage: Wann ist Disagio marktüblich?

Wenn bei einem Darlehen ein Disagio vereinbart wurde, wird die Darlehenssumme nicht vollständig ausgezahlt, sondern der Darlehensgeber behält direkt einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme ein. Ein Disagio wird häufig als Ausgleich für einen niedrigeren Darlehenszins vereinbart. Gemäß § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ist ein Disagio nur dann als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen, wenn das Disagio marktüblich ist. In dem hier verhandelten Verfahren stritten das Finanzamt und der Steuerpflichtige darum, ob das bei einem Hypothekendarlehen vereinbarte Disagio als marktüblich anzusehen ist. Der Kläger in diesem Verfahren hatte im Jahr 2009 ein Mehrfamilienhaus zu einem Kaufpreis in Höhe von 1,5 Millionen Euro erworben. Zur Finanzierung der Immobilie hatte der Kläger ein Hypothekendarlehen mit einem nominellen Darlehensbetrag in Höhe von 1.333.000 Euro aufgenommen. Der Nominalzinssatz des Hypothekendarlehens lag 2,85 Prozent p.a. bei einer Zinsbindung von zehn Jahren. Es wurde ein Disagio von 10 Prozent der Darlehenssumme vereinbart.

In seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger das Disagio in Höhe von 133.000 Euro sowie weitere Darlehenskosten in Höhe von 150 Euro als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend. Das Finanzamt erkannte jedoch nur einen Betrag in Höhe von 66.725 Euro als sofort abzugsfähige Werbungskosten an. Das Finanzamt begründete das damit, dass lediglich der marktübliche Teil von 5 Prozent des Disagios als Werbungskosten sofort abzugsfähig sei. Der restliche Betrag müsse auf den Zinsfestschreibungszeitraum von 10 Jahren verteilt werden.

Finanzgericht: Disagio von 10 Prozent bei zehnjähriger Laufzeit ist nicht marktüblich

Der Kläger argumentierte hingegen, dass einem marktübliches Disagio von 5 Prozent bei mindestens fünfjähriger Zinsbindungsdauer, ein Disagio von 10 Prozent bei zehnjähriger Laufzeit entsprechen würde. Das Finanzgericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht und wies die Klage als unbegründet ab. Nach Auffassung des Finanzgerichts hat das Finanzamt zu Recht den über 5 Prozent hinausgehenden Damnumsbetrag auf einen Zeitraum von 10 Jahren verteilt, da das vom Kläger vereinbarte Disagio von 10% nicht als marktüblich anzusehen ist. Eine Revision zum Bundesfinanzhof wurde zugelassen.

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