Steuerbefreiung für den Verkauf einer Zweitwohnung

Die Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks sind als sonstige Einkünfte steuerpflichtig, wenn zwischen der Anschaffung des Grundstücks und dem Wiederverkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Es gibt aber eine Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG für den Verkauf einer Immobilie, welche im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Der Bundesfinanzhof musste sich unlängst mit der Frage auseinandersetzen, ob diese Befreiung auch für Gewinne aus der Veräußerung einer Zweitwohnung anzuwenden ist. Dabei kam der Bundesfinanzhof zu einem bürgerfreundlichen Urteil.

Vor Gericht stritten die Steuerpflichtige und das Finanzamt darüber, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer als Zweitwohnung genutzten Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft versteuert werden muss. Im Jahr 1998 hatte die Klägerin gemeinsam mit ihrem Bruder eine Immobilie samt Grundstück von ihrem Vater erworben. Diese Immobilie wurde anschließend wieder an den Vater vermietet. Das Mietverhältnis lief Ende 2004 aus. Im Anschluss nutzte die Klägerin die Immobile selbst. Im Juni 2006 erwarb die Klägerin von ihrem Bruder dessen hälftigen Miteigentumsanteil an der Immobilie. Im September 2006 wurde die Immobilie von der Klägerin verkauft. Das beklagte Finanzamt bewertete den Immobilienverkauf als einen nach § 23 EStG steuerpflichtigen Vorgang und unterwarf den Veräußerungsgewinn der Besteuerung. Die Klägerin war dagegen der Meinung, dass aufgrund der Eigennutzung vor dem Verkauf der Immobilie die Voraussetzung für eine Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG erfüllt seien.

Bundesfinanzhof hebt Urteil der Vorinstanz auf

Das Finanzgericht Köln (FG Köln, Urteil vom 18. Oktober 2016, Az. 8 K 3825/11) wies ihre Klage in erster Instanz zunächst ab. Denn das Finanzgericht vertrat die Auffassung, dass in diesem Fall eine Steuerbefreiung nicht in Betracht käme, da die Klägerin im Streitjahr ihren Hauptwohnsitz woanders hatte und es sich bei der streitgegenständlichen Immobilie nur um eine Zweitwohnung handelte, die lediglich für Ferienaufenthalte genutzt wurde. Der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017, Az. IX R 37/16) war jedoch anderer Meinung und hob im Revisionsverfahren das Urteil der Vorinstanz wieder auf. Der Bundesfinanzhof kam anders als das Finanzgericht zu dem Ergebnis, dass im vorliegenden Fall die Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG gewährt werden müsse.

Steuerpflichtiger kann mehrere Immobilien gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen

In der Urteilsbegründung führten die Richter aus, dass der Wortlaut des Gesetzestextes „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ lediglich voraussetzt, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen auch selbst bewohnt wird. Eine Immobilie wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn sie vom Steuerpflichtigen nur zeitweilig bewohnt wird, sofern ihm die Immobilie auch in der restlichen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Denn eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse des Steuerpflichtigen liegen, erklärten die Richter. Aus diesem Grund kann ein Steuerpflichtiger auch mehrere Immobilien gleichzeitig zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Somit gilt die Steuerbefreiung nach § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht nur für die Hauptwohnung, sondern auch für Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.

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